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Bebauungsplanung

Die bauliche Entwick­lung und Nutzung der Grundstücke im Stadtgebiet Karlsruhe regelt die Stadt über die Bauleitplanung. Dies ist das haupt­säch­li­che Instrument der Stadt­pla­nung. Darunter fallen der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne. Für das Aufstellen der Bauleit­pläne sind allge­mei­ne Grundsätze und das notwendige Verfahren gesetzlich genau vorgegeben.

Der Bebauungsplan

Mit Bebau­ungs­plä­nen regelt die Gemeinde die Bebauung inner­halb ih­res Gemein­de­ge­biets. Bebau­ungs­pläne sind Satzungen und damit örtliche Gesetze. Ein Bebau­ungs­plan enthält Festset­zun­gen zu Art und Maß einer ­bau­li­chen Nutzung und vielfäl­tige weitere Regelungen für die Be­bau­ung innerhalb eines genau abgegrenz­ten Gebietes.

Ausschnitt Bebauungsplan

Ausschnitt Bebauungsplan

Bebauungspläne im Verfahren

Hier finden Sie die Bebauungspläne, die sich in der Aufstellung befinden, an denen sich die Bürgerschaft noch beteiligen oder die in Kürze in Kraft treten.

Oststadt

Bebauungsplan "Gottesaue - Ostauepark, 2. Änderung" --- Aktuell: Öffentliche Auslegung vom 22. August bis zum 30. September 2022

Durlach

Bebauungsplan "Hanggebiet Durlach Bereich E", - Veränderungssperre --- Aktuell: Die Verlängerung der Veränderungssperre tritt bis zum 13. August 2024 in Kraft

Stupferich

Bebauungsplan "Kleintierzuchtanlage Windelbachstraße" --- Aktuell: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vom 5. August 2022 bis 5. September 2022

Nordstadt

Bebauungsplan "Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße" --- Aktuell: Erneute öffent­li­che Auslegung vom 25. Juli 2022 bis zum 2. September 2022

Durlach

Bebauungsplan "Hanggebiet Durlach Bereich E" --- Aktuell: Öffentliche Auslegung vom 18. Juli bis zum 19. August 2022

Südstadt

Soziale Erhaltungssatzung "Alte Südstadt" --- Aktuell: Erhaltungssatzung tritt am 10. Juni 2022 in Kraft -

Weststadt

Bebauungsplan Kaiserallee/Scheffelstraße/Goethestraße und Schillerstraße --- Aktuell: Die nochmalige Verlän­ge­rung der Verän­de­rungs­sperre tritt am 20. Mai 2022 in Kraft.

Innenstadt-Ost, Innenstadt-West

Bebauungsplan Grünordnung und Klimaanpassung in der Innenstadt --- Aktuell: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vom 13. Mai bis 17. Juni 2022

Grünwettersbach

Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Wiesenstraße 40" --- Aktuell:

Fragen und Antworten zur Bebauungsplanung

Rechtsgrundlagen

Rechts­grund­lage für den Inhalt des Bebau­ungs­pla­nes ist § 9 Bauge­setz­buch, der in einem abschlie­ßen­den Katalog diejenigen Inhalte aufführt, die durch den Bebau­ungs­plan geregelt werden können (soge­nannte planungs­recht­li­che Festset­zun­gen). Abschlie­ßend bedeutet, dass darüber hinaus im Bebau­ungs­plan keine Regelungen getroffen werden dürfen, so sinnvoll oder wünschens­wert sie sein mögen.

Wichtigste Ergän­zun­gen zum Baugesetzbuch (BauGB) sind die Baunut­zungs­ver­ord­nung (BauNVO), in der insbe­son­dere Art und Maß der baulichen Nutzungs­mög­lich­kei­ten abgegrenzt werden, sowie die Planzei­chen­ver­ord­nung (PlanZVO), durch die eine Verein­heit­li­chung bei der Ausar­bei­tung der Bauleit­plä­ne und der Darstel­lung des Planin­hal­tes gesichert ist.

Darüber hinaus ist lediglich noch der Erlass von örtlichen Bauvor­schrif­ten auf der Grundlage des § 74 Landes­bau­ord­nung (eben­falls abschlie­ßend) möglich, die als Satzung gemeinsam mit dem Bebau­ungs­plan beschlos­sen werden können. Diese müssen jedoch deutlich von den planungs­recht­li­chen Festset­zun­gen getrennt sein.

Der folgende Leitfaden gilt für Bebau­ungs­pläne, die nach den derzeit geltenden gesetz­li­chen Vorschrif­ten aufge­stellt werden. Bei älteren Plänen gilt es, die entspre­chende Zeiche­n­er­klä­rung und entspre­chen­den gesetz­li­chen Vorschrif­ten zu beachten.

Inhalt des Bebau­ungs­plans

§ 9 BauGB listet in Verbindung mit der BauNVO alle Festset­zun­gen auf, die in Bebau­ungs­plä­nen aus städte­bau­li­chen Gründen getroffen werden können. Man spricht hier von planungs­recht­li­chen Festset­zun­gen.

Ergänzend zum Bebau­ungs­plan - als eigene Satzung - können nach § 74 der Landes­bau­ord­nung (LBO) unter den dort aufge­lis­te­ten Voraus­set­zun­gen örtliche Bauvor­schrif­ten (gestal­te­ri­sche und ökolo­gi­sche Aspekte, Stell­plät­ze) erlassen werden. Diese müssen deutlich von den planungs­recht­li­chen Festset­zun­gen getrennt sein.

Bei den §§ 9 BauGB und 74 LBO handelt es sich um abschlie­ßende Rechts­grund­la­gen. Es ist nicht zulässig, darüber hinaus­ge­hende Regelungen, die dort nicht ihre Grundlage finden, zu treffen.

Ein Bebau­ungs­plan besteht in der Regel aus einer Planzeich­nung (zeich­ne­ri­scher Teil) und den Textfest­set­zun­gen (schrift­li­cher Teil).

Dem Rechtsplan ist immer eine Begründung beigefügt, in der Ziele, Zwecke und wesent­li­chen Auswir­kun­gen der Planungen darlegt sind und die in einer Art Bestands­auf­nahme die örtlichen Gegeben­hei­ten sowie das dem Bebau­ungs­plan zugrunde liegende Planungs­kon­zept erläutert. Ein geson­der­ter Teil der Begründung ist der Umwelt­be­richt, in dem die Belange des Umwelt­schut­zes dargelegt sind.

Als Beipläne zum Bebau­ungs­plan können außerdem ein Gestal­tungs­plan, sowie ein Grünord­nungs­plan hinzu­ge­fügt werden.
Der Gestal­tungs­plan, stellt eine beispiel­hafte Bebauung und Durch­grü­nung des überplan­ten Gebietes dar.

Der Grünord­nungs­plan weist zu erhal­ten­de Landschafts­ele­mente und Gehölz­be­stände sowie Ausgleichs­maß­nah­men für die Eingriffe in den Natur­haus­halt aus. Er legt Art, Umfang und Standort von Pflan­zun­gen fest. Seine Inhalte werden oft auch direkt im Bebau­ungs­plan festge­setzt.

Wesent­li­che Verfah­rens­schritte

  • Aufstel­lungs­be­schluss durch den Planungs­aus­schuss
    Offizi­el­ler Beginn des Verfahrens, Festlegung von Planungs­zie­len
  • Erarbeiten eines Planent­wur­fes
  • Bestands­auf­nahme, Analyse des Bestandes, Planung
  • Frühzei­tige Betei­li­gung der Behörden und sonstiger Träger öffent­li­cher Belange (§ 4 Absatz 1 BauGB)
    Unter­rich­tung über die Planung, ihre Ziele und Zwecke, Befragung zu Umfang und Detail­lie­rungs­grad der Umwelt­prü­fung
  • Frühzei­tige Betei­li­gung der Öffent­lich­keit (§ 3 Absatz 1 BauGB)
    Frühzei­tige Unter­rich­tung über die Planung, ihre Ziele und Zwecke innerhalb einer öffent­li­chen Veran­stal­tung mit anschlie­ßen­der Möglich­keit zur Diskussion oder als Darlegung im Amtsblatt mit anschlie­ßen­der öffent­li­cher Auslegung
  • Durch­füh­rung der Umwelt­prü­fung , (§ 2 Absatz 4 BauGB), Erstellen einer Begründung zur Planung mit Umwelt­be­richt ( 2 a BauGB), Überar­bei­tung der Planung, Stellung­nah­men und Äußerungen der Bürger und Behörden werden bearbeitet und ggf. bei der Planung berück­sich­tigt.
  • Zweite Betei­li­gung der Behörden und sonstigen Träger öffent­li­cher Belange (§ 4 Absatz 2 BauGB). Von der Planung in ihrem Aufga­ben­be­reich betroffene Träger öffent­li­cher Belange nehmen Stellung und teilen eigene Planungen mit.
  • Ausle­gungs­be­schluss durch den Gemein­de­rat
    Entschei­dung über die bisher einge­gan­ge­nen Stellung­nah­men (Abwägung) und über die Auslegung des Planent­wurfs
  • Öffent­li­che Auslegung (§ 3 Absatz 2 BauGB) der Entwürfe der Bauleit­pläne während eines Monats. Es besteht für jedermann die Möglich­keit, während der Ausle­gungs­frist Stellung­nah­men abzugeben.
  • Satzungs­be­schluss durch den Gemein­de­rat (§ 10 Absatz 1 BauGB).
  • Eine Geneh­mi­gung (§ 10 Absatz 2 BauGB), durch das Regie­rungs­prä­si­dium wird notwendig, wenn der Bebau­ungs­plan wesentlich vom Flächen­nut­zungs­plan abweicht und der Bebau­ungs­plan aufge­stellt wurde, bevor der Flächen­nut­zungs­plan geändert­ wor­den ist.
  • In-Kraft-Treten (§ 10 Absatz  3 Satz 4 BauGB)
    er Bebau­ungs­plan tritt mit der öffent­li­chen Bekannt­ma­chung des Gemein­de­rat­s­be­schlus­ses bzw. der Geneh­mi­gung in Kraft.

Elemente des Bebauungsplans

Der Bebau­ungs­plan besteht – in der Regel – aus

  • einem zeich­ne­ri­schen Teil (Planteil) mit der erfor­der­li­chen Zeiche­n­er­klä­rung (Legende) und
  • einem schrift­li­chen Teil (Text­teil) mit den Planteil erläu­tern­den oder eigen­stän­di­gen Festset­zun­gen.

Die wichtigsten und häufigsten Festsetzungen:

Planun­ter­lagen

Bebau­ungs­pläne werden auf Katas­ter­grund­la­gen gezeichnet, aus denen die örtlichen Gegeben­hei­ten des Plange­bie­tes abzulesen sind. Die Katas­ter­grund­lage enthält norma­ler­weise die Flurstücke mit ihren Grenzen und Bezeich­nun­gen, vorhandene bauliche Anlagen, Straßen, Wege und Plätze, erhal­tens­werte Bäume, Böschungen, evtl. Höhen­li­nien.

Räumlicher Geltungs­be­reich

Der Bebau­ungs­plan muss seinen Geltungs­be­reich definieren. Die Grenze bestimmt, für welchen Bereich seine Festset­zun­gen gelten.

Ein Bebau­ungs­plan soll jeweils eine sinnvoll zu beplanende städte­bau­li­che Einheit bilden, die Abgrenzung orientiert sich aus Gründen der Prakti­ka­bi­li­tät häufig an Grund­stücks­gren­zen, öffent­li­chen Verkehrs­flä­chen oder sonstigen Grenz­li­nien, so dass keine funktional oder eigen­tums­recht­lich proble­ma­ti­schen Restflä­chen entstehen.

Art der baulichen und sonstigen Nutzungen

Nun wird die Nutzung für die Gesamt­flä­che oder für die einzelnen Teilflä­chen festge­setzt. Es handelt sich hierbei um die entschei­dende Aussage des Bebau­ungs­pla­nes, denn hierdurch werden flächen­de­ckend, das heißt für jeden beliebigen Punkt im Geltungs­be­reich des Bebau­ungs­plans, die Nutzungen festge­schrie­ben. Alle später hinzu­kom­men­den Festset­zun­gen sind nur noch Diffe­ren­zie­run­gen, Ergän­zun­gen, Teilüber­la­ge­run­gen zu dieser Planschicht.
In der Baunut­zungs­ver­ord­nung (BauNVO) ist geregelt, welche Arten der baulichen Nutzung es gibt, und welche Nutzungen in den einzelnen Bauge­bie­ten zulässig sind.

Neben den baulichen Nutzungen sind Flächen für Gemein­be­darf, Grünflä­chen und Verkehrs­flä­chen die wichtigs­ten und regelmäßig in Bebau­ungs­plä­nen vertre­te­nen Nutzungen. Andere, nicht im folgenden Beispiel enthaltene Flächen sind zum Beispiel Flächen für Versor­gungs­an­la­gen, für die Landwirt­schaft und Wald, für den überört­li­chen Verkehr und die örtlichen Haupt­ver­kehrs­züge, Wasser­flä­chen.

Die Kurzbe­zeich­nung für die Art der Nutzung (beispielsweise WA) oder die Symbole für sonstige Nutzungen (zum Beispiel Schule) sind in der Fläche einge­tra­gen, für die sie jeweils gelten. Für die Eintragung ist auch die sogenann­te „Nutzungs­scha­blone“ üblich, eine „Mini-Tabelle“ nach wieder­keh­ren­dem Muster. Es gibt sie in vielfäl­ti­gen Abwand­lun­gen. Dabei ist die „Legende“ des jeweiligen Planes zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche

In dieser Planschicht wird festgelegt, wie hoch die bauliche Ausnutzung von Grund­stücken sein darf und welche Teile der Grund­stücke überbaut werden dürfen.

Das Maß der baulichen Nutzung ist in der BauNVO definiert. Es kann bestimmt werden durch die Festset­zung
 

  • der Grund­flä­chen­zahl (GRZ) oder der Größe der baulichen Anlagen, der Geschoss­flä­chen­zahl (GFZ) oder der Größe der Geschoss­flä­chen, der Baumas­sen­zahl (BMZ) oder der Baumasse
  • der Zahl der Vollge­schosse,
  • der Höhe baulicher Anlagen (zum Beispiel Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe).

Bei GRZ, GFZ und BMZ handelt es sich jeweils um Verhält­nis­zah­len zwischen Baumög­lich­keit und Baugrund­stück. Es können auch absolute Flächen­an­ga­ben festge­setzt werden, die dann für jeweils ein Baugrund­stück gelten (beispielsweise Größe der baulichen Anlagen).

Die BauNVO legt für die einzelnen Baugebiete hinsicht­lich GRZ, GFZ und BMZ Obergren­zen fest, die nur unter bestimmten Voraus­set­zun­gen überschrit­ten werden dürfen.
Bei Flächen mit unter­schied­li­cher Art oder unter­schied­li­chem Maß der baulichen Nutzung muss die Grenze zwischen den unter­schied­li­chen Festset­zun­gen definiert sein (Plan­bei­spiel: Diffe­ren­zie­rung des Maßes der baulichen Nutzung im Misch­ge­biet).

Weiterhin wird festge­setzt, welche Teile der Bauflä­chen überbaubar sind. Norma­ler­weise wird die Baugrenze benutzt, um die überbau­ba­re Grund­stücks­flä­che und damit die maximale Ausdehnung der Gebäude zu definieren. Ist eine Baulinie festge­setzt, so muss auf dieser Linie zwingend gebaut werden.

Weitere Festsetzungen zur Bauform und für Anpflanzungen

§ 9 BauGB ermöglicht eine Vielzahl von weiteren Festset­zun­gen. Hier einige wichtige und in Bebau­ungs­plä­nen regelmäßig wieder­keh­rende Beispiele:

  • Für die nähere Bestimmung der Form baulicher Anlagen werden in erster Linie Festset­zun­gen zur Bauweise, zur Dachform, zur Dachnei­gung und zur Firstrich­tung getroffen. Dabei ist zu beachten, dass die Bereiche, für die solche Festset­zun­gen jeweils gelten, immer eindeutig durch Abgrenzung kenntlich gemacht sind (Plan­bei­spiel: Verän­de­rung der Firstrich­tung).
  • Wichtiger Bestand­teil des Bebau­ungs­plans sind auch Festset­zun­gen für die Anpflan­zung und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern usw. (Plan­bei­spiel: Einzel­bäume sowie eine Fläche für das Anpflanzen von Sträu­chern).
  • Der notwendige Ausgleich von Eingriffen in die Natur macht die Festset­zung von Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich erfor­der­lich

Weitere Festsetzungen

In der letzten Planschicht werden einige weitere Festset­zun­gen in das Planbei­spiel aufge­nom­men, die regelmäßig in Bebau­ungs­plä­nen auftauchen.
 

  • Die Gruppe der Neben­an­la­gen, Stell­plätze, Garagen und Gemein­schafts­an­la­gen (Plan­bei­spiel: Gemein­schafts­ga­rage und Stell­plät­ze).
  • Die Festset­zung von Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungs­rech­ten belastet sind. - Es ist festzu­le­gen, zu wessen Gunsten solche Rechte einge­tra­gen werden (Allge­mein­heit, Erschlie­ßungs­trä­ger, .....).

Festlegung einer Fläche, die von Bebauung freizu­hal­ten ist (z.B. ein Sichtfeld an einer Straßen­kreu­zung). Auch hier sind im Textteil des Bebau­ungs­pla­nes die Maßnahmen innerhalb der Flächen zu bestimmen.

Im Gebiet eines quali­fi­zier­ten Bebau­ungs­plans

Liegt ein quali­fi­zier­ter Bebau­ungs­plan vor, so kann die Frage anhand des Bebau­ungs­plans beant­wor­tet werden. Dort ist ein Vorhaben zulässig (§ 30 BauGB), wenn es

  • den Festset­zun­gen dieses Plans nicht wider­spricht und
  • die Erschlie­ßung gesichert ist

Im Gebiet eines einfachen Bebau­ungs­plans

Liegt nur ein einfacher Bebau­ungs­plan vor, muss auch die nähere Umgebung berück­sich­tigt werden
Innerhalb der im Zusam­men­hang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben dann zulässig, wenn es
 

  • den Festset­zun­gen des Bebau­ungs­plans nicht wider­spricht und
  • die Erschlie­ßung gesichert ist,
  • wenn es sich mit den nicht im Bebau­ungs­plan geregel­ten Merkmalen in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

In einem Gebiet ohne Bebau­ungs­plan

Ist für ein Gebiet kein Bebau­ungs­plan vorhanden, so sind zwei Fälle zu unter­schei­den:

Innerhalb der im Zusam­men­hang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben dann zulässig (§ 34 BauGB), wenn

  • es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grund­stücks­flä­che, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und
  • die Erschlie­ßung gesichert ist.
  • Die Anfor­de­run­gen an gesunde Wohn- und Arbeits­ver­hält­nisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beein­träch­tigt werden.

Im Außen­be­reich ist ein Vorhaben nur zulässig (§ 35 BauGB), wenn öffent­li­che Belange nicht entge­gen­ste­hen, die ausrei­chende Erschlie­ßung gesichert ist und es sich von seiner Art her um ein „privi­le­gier­tes“ Vorhaben handelt, für das der Gesetz­ge­ber einen Bedarf im Außen­be­reich gesehen hat (§ 35 Absatz 1 BauGB). Hierunter fallen zum Beispiel land- oder forst­wirt­schaft­li­chen Betriebe, Anlagen für die öffent­li­che Versorgung mit Elektri­zi­tät, Gas, Telekom­mu­ni­ka­ti­ons­dienst­leis­tun­gen.

Das Bauge­setz­buch sieht zwei Stufen für die Betei­li­gung der Öf­fent­lich­keit im Bebau­ungs­plan­ver­fah­ren vor: die früh­zei­tige Betei­li­gung der Öffent­lich­keit, zum anderen die öffentliche Auslegung der Planung mit Gelegenheit zur Äußerung.

Früh­zei­tige Betei­li­gung der Öffent­lich­keit

Möglichst frühzeitig soll die Öffent­lich­keit in den Pla­nungs­pro­zess zum Bebau­ungs­plan mit einbezogen werden. Dies wird zu einem Zeitpunkt der Fall sein, wenn bereits ein Roh­kon­zept für die Planung vorliegt, das auch die allge­mei­nen ­Ziele und Zwecke der Planung schon ausrei­chend konkret dar­stellt, die Planung aber gleich­zei­tig noch flexibel und nicht bis in alle Einzel­hei­ten ausge­ar­bei­tet ist. Je nach erwar­te­tem ­In­ter­esse der Öffent­lich­keit wird die Betei­li­gung als öf­fent­li­che Veran­stal­tung oder in Form einer Darlegung im Amts­blatt der Stadt Karlsruhe mit anschlie­ßen­der zweiwö­chi­ger öf­fent­li­chen Auslegung durch­ge­führt.

Öffent­li­che Auslegung der Planung im Stadt­pla­nungs­amt mit Ge­le­gen­heit zur Äußerung

Hat der Bebau­ungs­plan einen in sich stimmigen Planungs­stan­d er­reicht, wird er dem Gemein­de­rat zur Entschei­dung über die öf­fent­li­che Auslegung vorgelegt. Findet der Plan die Billi­gung ­des Gemein­de­rats kann die zweite Stufe der Betei­li­gung der Öf­fent­lich­keit erfolgen.

Die öffent­li­che Auslegung wird mindestens eine Woche vor Beginn im Amtsblatt und in den Amtlichen Bekanntmachungen der Stadt Karlsruhe bekannt gegeben. Der Plan liegt in der Regel für einen Monat im Internet und in den Räumen des Stadt­pla­nungs­amts in der Lammstraße 7, 1. OG, Zimmer D 117, zur Ein­sicht aus.

In dieser Zeit können Stellung­nah­men zum Bebau­ungs­plan abgege­ben wer­den. Dies ist schrift­lich oder mündlich zur Nieder­schrift bei der Stadt Karlsruhe – Zentraler Juris­ti­scher Dienst – Rathaus am Markt­platz (Zimmer A 223 oder C 321), möglich.

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