Milieuschutz im Gebiet „Alte Süd­stadt“

Die Soziale Erhal­tungs­sat­zung nach § 172 BauGB ist ein städ­te­bau­li­ches Instrument mit dem Ziel, die Wohnbe­völ­ke­rung ei­nes Gebiets vor Verdrän­gungs­pro­zes­sen zu schützen. Mit Erlass ei­ner Sozialen Erhal­tungs­sat­zung werden Rückbau, Änderung sowie ­Nut­zungs­än­de­rung von baulichen Anlagen im benannten Gebiet ­ge­neh­mi­gungs­pflich­tig. Diese Geneh­mi­gungs­pflicht umfasst auch nach der Landes­bau­ord­nung für Baden-Württem­berg (LBO) ­ver­fah­rens­freie Vorhaben. Damit bietet die Sozia­le Er­hal­tungs­sat­zung die Möglich­keit, baulich beding­ten ­Miet­preis­s­tei­ge­run­gen entgegen zu wirken. Allerdings kann mit ihr kein indivi­du­el­ler Mieter­schutz umgesetzt werden.

In Gebieten mit Sozialer Erhal­tungs­sat­zung werden beantrag­te ­bau­li­che Änderungen dahin­ge­hend geprüft, ob sie zu einer ­Ver­drän­gung der angestamm­ten Bevöl­ke­rung führen könnten. Dies ist insbe­son­dere bei Moder­ni­sie­run­gen beziehungsweise Instand­set­zun­gen mit Ge­brauchs­wert­ver­bes­se­rung der Fall. Können Immobi­li­e­nei­gen­tü­mer*innen nach­wei­sen, dass es wirtschaft­lich unzumutbar ist, wenn ­be­an­tragte Vorhaben nicht umgesetzt werden können, muss eine ­Ge­neh­mi­gung erteilt werden. Auch die Anpassung baulicher Anlagen an energetische Mindest­an­for­de­rungen muss genehmigt werden. Eine Soziale Erhal­tungs­sat­zung kann ­grund­sätz­lich nur auf vorhandene Wohnge­bäude angewandt wer­den.

Im Geltungs­be­reich einer Erhal­tungs­sat­zung steht der Gemein­de au­ßer­dem gemäß § 24 BauGB ein Vorkaufs­recht beim Kauf von Grund­stücken zu. Das Vorkaufs­recht darf nur ausgeübt werden, wenn das Gemeinwohl dies recht­fer­tigt und keine Ausschluss­grün­de ­ge­mäß § 26 BauGB vorliegen. Durch Abschluss einer sogenann­ten ­Ab­wen­dungs­ver­ein­ba­rung kann die/der Käufe­r*in die Ausübung ­des Vorkaufs­rechts durch die Gemeinde abwenden.

Die So­ziale Erhal­tungs­sat­zung soll eine weitere Verdrän­gung der vor­han­de­nen Wohnbe­völ­ke­rung in der „Alten Südstadt“ verhindern. Dafür zielt sie auf

• eine ­so­zi­al­ver­träg­li­che Umsetzung von bauli­chen ­Mo­der­ni­sie­rungs­vor­ha­ben,
• den Erhalt der gegen­wär­ti­gen Struktur des Wohnraum- und Miet­woh­nungs­an­ge­bots sowie
• den Erhalt der im Gebiet vorhan­de­nen (sozialen) Infra­struk­tur ab.

Im Gebiet der „Alten Südstadt“ ist zukünftig aufgrund der günsti­gen ­stadt­räum­li­chen Lage sowie des Zustands der baulichen Struk­tu­ren ­mit der Reali­sie­rung der dort erheb­li­chen bauli­chen ­Auf­wer­tungs­po­ten­ziale zu rechnen. Zusätzlich war in den letzten Jah­ren in der „Alten Südstadt“ ein erhöhter Verdrän­gungs­druck ins­be­son­dere für Personen mit Versor­gungs­schwie­rig­kei­ten am Woh­nungs­markt festzu­stel­len. Eine Fortset­zung dieser Dynami­k lässt erhebliche negative Folgen vor allem für die in der „Alten Süd­stadt“ wohnhaften verdrän­gungs­ge­fähr­de­ten Bevöl­ke­rungs­grup­pen er­war­ten. Diese wäre mit negativen städte­bau­li­chen Folgen ­ver­bun­den. Deshalb wurde für die „Alte Südstadt“ eine Sozia­le Er­hal­tungs­sat­zung erlassen.

Aufstel­lungs­be­schluss Soziale Erhal­tungs­sat­zung Alte Süd­stadt

Beschluss­vor­lage Soziale Erhal­tungs­sat­zung Alte Süd­stadt

Geneh­mi­gung von Bauvor­ha­ben

Gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB bedürfen der Rückbau, die bau­li­che Änderung und die Nutzungs­än­de­rung baulicher Anlagen in der „Alten Südstadt“ der Geneh­mi­gung. Ohne Geneh­mi­gung ist kein ­Bau­be­ginn möglich. Der Geneh­mi­gungs­vor­be­halt gilt auch für leer­ste­hende Wohnein­hei­ten und für nach der Landes­bau­ord­nung für Baden-Württem­berg verfah­rens­freie Vorhaben. Grund­sätz­lich er­folgt bei der erhal­tungs­recht­li­chen Beurtei­lung bauli­cher ­Maß­nah­men eine Einzel­fall­prü­fung. Diese erlaubt begrün­de­te ­Ab­wei­chun­gen vom Regelfall, zum Beispiel im selbst­ge­nutz­ten Eigentum.

Geneh­mi­gungs­pflicht besteht folglich bei folgen­den Vor­ha­ben:

• Rückbau beziehungsweise Abriss baulicher Anlagen,
• Nutzungs­än­de­run­gen, beispielsweise von Wohnraum in gewerb­li­che Nutzungs­for­men (­Fe­ri­en­woh­nun­gen und ähnliche Nutzungen) und umgekehrt,
• Änderung ­bau­li­cher Anlagen, beispiels­weise Moder­ni­sie­run­gen, Balko­nan­bau­ten, Grund­riss­än­de­run­gen oder ­Dach­ge­schoss­aus­bau­ten.

Folgende bauliche Änderungen an Gebäuden in der „Alten Südstadt­“ ­sind grund­sätz­lich geneh­mi­gungs­fä­hig:

• Reine In­stand­set­zun­gen ohne Gebrauchs­wert­ver­bes­se­rung,
• Maßnah­men ­zur Herstel­lung eines zeitge­mä­ßen Ausstat­tungs­zu­stands,
• Erfül­lung von energe­ti­schen Mindest­an­for­de­run­gen,
• Schaf­fung von neuem Wohnraum, der in sich abgeschlos­sen ist (zum Beispiel ­durch Dachge­schoss­aus­bau),
• Anbau oder Vergrö­ße­rung von Balko­nen/­Dach­ter­ras­sen bis zu einer ­Ma­xi­mal­größe von 8 Quadrat­me­tern.

Grund­sätz­lich ­gilt: Notwen­di­ges wird durch eine Soziale Erhal­tungs­sat­zung ­nicht verhindert. Die Herstel­lung eines zeitge­mä­ßen Aus­stat­tungs­zu­stands und die Erfüllung baulicher und ener­ge­ti­scher Mindest­an­for­de­run­gen sind stets zu genehmigen. Der Ge­setz­ge­ber unter­schei­det hier zwischen Moder­ni­sie­rung und In­stand­hal­tung. Instand­hal­tun­gen dienen der Besei­ti­gung von Män­geln und der Erhaltung der grund­le­gen­den Bausub­stanz. Moder­ni­sie­run­gen dagegen steigern den Wohnwert, verbessern also den Zustand der Mieträume, und können daher zu Mieter­hö­hun­gen ­füh­ren.

Folgende Baumaß­nah­men sind im Allge­mei­nen nicht ­ge­neh­mi­gungs­fä­hig:

• Maßnahmen, die über die Herstel­lung eines zeitge­mä­ßen Ausstat­tungs­zu­stands hin­aus gehen (beispiels­weise Fußbo­den­hei­zung, Einbau von hoch­wer­ti­gem Bodenbelag, hochwer­tige Badge­stal­tung/-ausstat­tung o­der von Einbau­kü­chen durch die/den Vermieter*in),
• Nicht er­for­der­li­che Grund­riss­än­de­run­gen,
• Anbau von Zweit­bal­ko­nen.

Folgende Baumaß­nah­men können unter bestimmten Voraus­set­zun­gen ­ge­neh­mi­gungs­fä­hig sein:

• Einbau von Aufzügen,
• Energe­ti­sche Sa­nie­run­gen, die gesetzlich festge­legte Mindest­an­for­de­run­gen ­über­tref­fen,
• Maßnah­men ­der Barrie­re­frei­heit.

Ist für ein Vorhaben keine Bauge­neh­mi­gung erfor­der­lich, so ist le­dig­lich der Erhal­tungs­an­trag einzu­rei­chen. Wenn ein Vorha­ben auch baurecht­lich geneh­mi­gungs­pflich­tig ist, so muss der Er­hal­tungs­an­trag zusammen mit dem Bauantrag beim Bauordnungsamt der Stadt Karlsruhe einge­reicht werden.

Link: Erhaltungssatzungsantrag

Solange der Glasfaseranschluss für die/den Eigentümer*in kostenlos ist, muss kein Erhaltungsantrag gestellt werden.

Der Anschluss an das Fernwärmenetz zählt zu den Änderungen baulicher Anlagen und unterliegt damit der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht.

Begrün­dung von Wohnungs- und Teilei­gen­tum

In Er­hal­tungs­sat­zungs­ge­bie­ten besteht eine Geneh­mi­gungs­pflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teilei­gen­tum gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB (siehe auch Umwand­lungs­ver­ord­nung ­Ba­den-Württem­berg). Die Geneh­mi­gung wird im Einzelfall nur er­teilt, wenn ein Anspruch nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB besteht.

Eine ­Ge­neh­mi­gung kann nach Prüfung erteilt werden, wenn die Um­wand­lung durch einen der folgenden Sachver­halte begrün­det ist:

• Die Er­hal­tung der baulichen Anlage ist wirtschaft­lich un­zu­mut­bar.
• Das An­we­sen gehört zu einem Nachlass und soll unter den Erben auf­ge­teilt werden.
• Das Son­de­rei­gen­tum soll an Famili­en­an­ge­hö­rige zur eigenen Nutzung ­ver­äu­ßert werden.
• Es gibt An­sprü­che Dritter auf die Übertra­gung von Sonde­rei­gen­tum.
• Das Ge­bäude wird zum Zeitpunkt der Antrag­stel­lung nicht zu Wohn­zwe­cken genutzt.
• Die/Der Ei­gen­tü­me­r*in verpflich­tet sich, in den sieben Jah­ren ab der Begründung Wohnungen nur an Mietpar­teien zu ver­äu­ßern.

Vorkaufs­recht

Der Ge­meinde steht gemäß § 24 BauGB beim Kauf von Grund­stücken im Gel­tungs­be­reich einer Sozialen Erhal­tungs­sat­zung ein allge­mei­nes Vor­kaufs­recht zu.

Das Negativzeugnis lässt sich über die Seiten des Liegenschaftsamtes der Stadt Karlsruhe beantragen.

Link: Antrag auf Negativzeugnis