Genehmigung von Bauvorhaben
Gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB bedürfen der Rückbau, die bauliche Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen in der „Alten Südstadt“ der Genehmigung. Ohne Genehmigung ist kein Baubeginn möglich. Der Genehmigungsvorbehalt gilt auch für leerstehende Wohneinheiten und für nach der Landesbauordnung für Baden-Württemberg verfahrensfreie Vorhaben. Grundsätzlich erfolgt bei der erhaltungsrechtlichen Beurteilung baulicher Maßnahmen eine Einzelfallprüfung. Diese erlaubt begründete Abweichungen vom Regelfall, zum Beispiel im selbstgenutzten Eigentum.
Genehmigungspflicht besteht folglich bei folgenden Vorhaben:
- Rückbau beziehungsweise Abriss baulicher Anlagen,
- Nutzungsänderungen, beispielsweise von Wohnraum in gewerbliche Nutzungsformen (Ferienwohnungen und ähnliche Nutzungen) und umgekehrt,
- Änderung baulicher Anlagen, beispielsweise Modernisierungen, Balkonanbauten, Grundrissänderungen oder Dachgeschossausbauten.
Folgende bauliche Änderungen an Gebäuden in der „Alten Südstadt“ sind grundsätzlich genehmigungsfähig:
- Reine Instandsetzungen ohne Gebrauchswertverbesserung,
- Maßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands,
- Erfüllung von energetischen Mindestanforderungen,
- Schaffung von neuem Wohnraum, der in sich abgeschlossen ist (zum Beispiel durch Dachgeschossausbau),
- Anbau oder Vergrößerung von Balkonen/Dachterrassen bis zu einer Maximalgröße von 8 Quadratmetern.
Grundsätzlich gilt: Notwendiges wird durch eine Soziale Erhaltungssatzung nicht verhindert. Die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands und die Erfüllung baulicher und energetischer Mindestanforderungen sind stets zu genehmigen. Der Gesetzgeber unterscheidet hier zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Instandhaltungen dienen der Beseitigung von Mängeln und der Erhaltung der grundlegenden Bausubstanz. Modernisierungen dagegen steigern den Wohnwert, verbessern also den Zustand der Mieträume, und können daher zu Mieterhöhungen führen.
Folgende Baumaßnahmen sind im Allgemeinen nicht genehmigungsfähig:
- Maßnahmen, die über die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands hinaus gehen (beispielsweise Fußbodenheizung, Einbau von hochwertigem Bodenbelag, hochwertige Badgestaltung/-ausstattung oder von Einbauküchen durch die/den Vermieter*in),
- Nicht erforderliche Grundrissänderungen,
- Anbau von Zweitbalkonen.
Folgende Baumaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfähig sein:
- Einbau von Aufzügen,
- Energetische Sanierungen, die gesetzlich festgelegte Mindestanforderungen übertreffen,
- Maßnahmen der Barrierefreiheit.
Ist für ein Vorhaben keine Baugenehmigung erforderlich, so ist lediglich der Erhaltungsantrag einzureichen. Wenn ein Vorhaben auch baurechtlich genehmigungspflichtig ist, so muss der Erhaltungsantrag zusammen mit dem Bauantrag beim Bauordnungsamt der Stadt Karlsruhe eingereicht werden.
Link: Erhaltungssatzungsantrag
Solange der Glasfaseranschluss für die/den Eigentümer*in kostenlos ist, muss kein Erhaltungsantrag gestellt werden.
Der Anschluss an das Fernwärmenetz zählt zu den Änderungen baulicher Anlagen und unterliegt damit der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht.
Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
In Erhaltungssatzungsgebieten besteht eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB (siehe auch Umwandlungsverordnung Baden-Württemberg). Die Genehmigung wird im Einzelfall nur erteilt, wenn ein Anspruch nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB besteht.
Eine Genehmigung kann nach Prüfung erteilt werden, wenn die Umwandlung durch einen der folgenden Sachverhalte begründet ist:
- Die Erhaltung der baulichen Anlage ist wirtschaftlich unzumutbar.
- Das Anwesen gehört zu einem Nachlass und soll unter den Erben aufgeteilt werden.
- Das Sondereigentum soll an Familienangehörige zur eigenen Nutzung veräußert werden.
- Es gibt Ansprüche Dritter auf die Übertragung von Sondereigentum.
- Das Gebäude wird zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt.
- Die/Der Eigentümer*in verpflichtet sich, in den sieben Jahren ab der Begründung Wohnungen nur an Mietparteien zu veräußern.
Vorkaufsrecht
Der Gemeinde steht gemäß § 24 BauGB beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung ein allgemeines Vorkaufsrecht zu.
Das Negativzeugnis lässt sich über die Seiten des Liegenschaftsamtes der Stadt Karlsruhe beantragen.
Link: Antrag auf Negativzeugnis