Die bauliche Entwicklung und Nutzung der Grundstücke im Stadtgebiet Karlsruhe regelt die Stadt über die Bauleitplanung. Dies ist das hauptsächliche Instrument der Stadtplanung. Darunter fallen der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne. Für das Aufstellen der Bauleitpläne sind allgemeine Grundsätze und das notwendige Verfahren gesetzlich genau vorgegeben.
Mit Bebauungsplänen regelt die Gemeinde die Bebauung innerhalb ihres Gemeindegebiets. Bebauungspläne sind Satzungen und damit örtliche Gesetze. Ein Bebauungsplan enthält Festsetzungen zu Art und Maß einer baulichen Nutzung und vielfältige weitere Regelungen für die Bebauung innerhalb eines genau abgegrenzten Gebietes.
Rechtsgrundlage für den Inhalt des Bebauungsplanes ist § 9 Baugesetzbuch, der in einem abschließenden Katalog diejenigen Inhalte aufführt, die durch den Bebauungsplan geregelt werden können (sogenannte planungsrechtliche Festsetzungen). Abschließend bedeutet, dass darüber hinaus im Bebauungsplan keine Regelungen getroffen werden dürfen, so sinnvoll oder wünschenswert sie sein mögen.
Wichtigste Ergänzungen zum Baugesetzbuch (BauGB) sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO), in der insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzungsmöglichkeiten abgegrenzt werden, sowie die Planzeichenverordnung (PlanZVO), durch die eine Vereinheitlichung bei der Ausarbeitung der Bauleitpläne und der Darstellung des Planinhaltes gesichert ist.
Darüber hinaus ist lediglich noch der Erlass von örtlichen Bauvorschriften auf der Grundlage des § 74 Landesbauordnung (ebenfalls abschließend) möglich, die als Satzung gemeinsam mit dem Bebauungsplan beschlossen werden können. Diese müssen jedoch deutlich von den planungsrechtlichen Festsetzungen getrennt sein.
Der folgende Leitfaden gilt für Bebauungspläne, die nach den derzeit geltenden gesetzlichen Vorschriften aufgestellt werden. Bei älteren Plänen gilt es, die entsprechende Zeichenerklärung und entsprechenden gesetzlichen Vorschriften zu beachten.
§ 9 BauGB listet in Verbindung mit der BauNVO alle Festsetzungen auf, die in Bebauungsplänen aus städtebaulichen Gründen getroffen werden können. Man spricht hier von planungsrechtlichen Festsetzungen.
Ergänzend zum Bebauungsplan - als eigene Satzung - können nach § 74 der Landesbauordnung (LBO) unter den dort aufgelisteten Voraussetzungen örtliche Bauvorschriften (gestalterische und ökologische Aspekte, Stellplätze) erlassen werden. Diese müssen deutlich von den planungsrechtlichen Festsetzungen getrennt sein.
Bei den §§ 9 BauGB und 74 LBO handelt es sich um abschließende Rechtsgrundlagen. Es ist nicht zulässig, darüber hinausgehende Regelungen, die dort nicht ihre Grundlage finden, zu treffen.
Ein Bebauungsplan besteht in der Regel aus einer Planzeichnung (zeichnerischer Teil) und den Textfestsetzungen (schriftlicher Teil).
Dem Rechtsplan ist immer eine Begründung beigefügt, in der Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen der Planungen darlegt sind und die in einer Art Bestandsaufnahme die örtlichen Gegebenheiten sowie das dem Bebauungsplan zugrunde liegende Planungskonzept erläutert. Ein gesonderter Teil der Begründung ist der Umweltbericht, in dem die Belange des Umweltschutzes dargelegt sind.
Als Beipläne zum Bebauungsplan können außerdem ein Gestaltungsplan, sowie ein Grünordnungsplan hinzugefügt werden.
Der Gestaltungsplan, stellt eine beispielhafte Bebauung und Durchgrünung des überplanten Gebietes dar.
Der Grünordnungsplan weist zu erhaltende Landschaftselemente und Gehölzbestände sowie Ausgleichsmaßnahmen für die Eingriffe in den Naturhaushalt aus. Er legt Art, Umfang und Standort von Pflanzungen fest. Seine Inhalte werden oft auch direkt im Bebauungsplan festgesetzt.
Der Bebauungsplan besteht – in der Regel – aus
Die wichtigsten und häufigsten Festsetzungen:
Bebauungspläne werden auf Katastergrundlagen gezeichnet, aus denen die örtlichen Gegebenheiten des Plangebietes abzulesen sind. Die Katastergrundlage enthält normalerweise die Flurstücke mit ihren Grenzen und Bezeichnungen, vorhandene bauliche Anlagen, Straßen, Wege und Plätze, erhaltenswerte Bäume, Böschungen, evtl. Höhenlinien.
Der Bebauungsplan muss seinen Geltungsbereich definieren. Die Grenze bestimmt, für welchen Bereich seine Festsetzungen gelten.
Ein Bebauungsplan soll jeweils eine sinnvoll zu beplanende städtebauliche Einheit bilden, die Abgrenzung orientiert sich aus Gründen der Praktikabilität häufig an Grundstücksgrenzen, öffentlichen Verkehrsflächen oder sonstigen Grenzlinien, so dass keine funktional oder eigentumsrechtlich problematischen Restflächen entstehen.
Nun wird die Nutzung für die Gesamtfläche oder für die einzelnen Teilflächen festgesetzt. Es handelt sich hierbei um die entscheidende Aussage des Bebauungsplanes, denn hierdurch werden flächendeckend, das heißt für jeden beliebigen Punkt im Geltungsbereich des Bebauungsplans, die Nutzungen festgeschrieben. Alle später hinzukommenden Festsetzungen sind nur noch Differenzierungen, Ergänzungen, Teilüberlagerungen zu dieser Planschicht.
In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist geregelt, welche Arten der baulichen Nutzung es gibt, und welche Nutzungen in den einzelnen Baugebieten zulässig sind.
Neben den baulichen Nutzungen sind Flächen für Gemeinbedarf, Grünflächen und Verkehrsflächen die wichtigsten und regelmäßig in Bebauungsplänen vertretenen Nutzungen. Andere, nicht im folgenden Beispiel enthaltene Flächen sind zum Beispiel Flächen für Versorgungsanlagen, für die Landwirtschaft und Wald, für den überörtlichen Verkehr und die örtlichen Hauptverkehrszüge, Wasserflächen.
Die Kurzbezeichnung für die Art der Nutzung (beispielsweise WA) oder die Symbole für sonstige Nutzungen (zum Beispiel Schule) sind in der Fläche eingetragen, für die sie jeweils gelten. Für die Eintragung ist auch die sogenannte „Nutzungsschablone“ üblich, eine „Mini-Tabelle“ nach wiederkehrendem Muster. Es gibt sie in vielfältigen Abwandlungen. Dabei ist die „Legende“ des jeweiligen Planes zu beachten.
In dieser Planschicht wird festgelegt, wie hoch die bauliche Ausnutzung von Grundstücken sein darf und welche Teile der Grundstücke überbaut werden dürfen.
Das Maß der baulichen Nutzung ist in der BauNVO definiert. Es kann bestimmt werden durch die Festsetzung
Bei GRZ, GFZ und BMZ handelt es sich jeweils um Verhältniszahlen zwischen Baumöglichkeit und Baugrundstück. Es können auch absolute Flächenangaben festgesetzt werden, die dann für jeweils ein Baugrundstück gelten (beispielsweise Größe der baulichen Anlagen).
Die BauNVO legt für die einzelnen Baugebiete hinsichtlich GRZ, GFZ und BMZ Obergrenzen fest, die nur unter bestimmten Voraussetzungen überschritten werden dürfen.
Bei Flächen mit unterschiedlicher Art oder unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung muss die Grenze zwischen den unterschiedlichen Festsetzungen definiert sein (Planbeispiel: Differenzierung des Maßes der baulichen Nutzung im Mischgebiet).
Weiterhin wird festgesetzt, welche Teile der Bauflächen überbaubar sind. Normalerweise wird die Baugrenze benutzt, um die überbaubare Grundstücksfläche und damit die maximale Ausdehnung der Gebäude zu definieren. Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie zwingend gebaut werden.
§ 9 BauGB ermöglicht eine Vielzahl von weiteren Festsetzungen. Hier einige wichtige und in Bebauungsplänen regelmäßig wiederkehrende Beispiele:
In der letzten Planschicht werden einige weitere Festsetzungen in das Planbeispiel aufgenommen, die regelmäßig in Bebauungsplänen auftauchen.
Festlegung einer Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist (z.B. ein Sichtfeld an einer Straßenkreuzung). Auch hier sind im Textteil des Bebauungsplanes die Maßnahmen innerhalb der Flächen zu bestimmen.
Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor, so kann die Frage anhand des Bebauungsplans beantwortet werden. Dort ist ein Vorhaben zulässig (§ 30 BauGB), wenn es
Liegt nur ein einfacher Bebauungsplan vor, muss auch die nähere Umgebung berücksichtigt werden
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben dann zulässig, wenn es
Ist für ein Gebiet kein Bebauungsplan vorhanden, so sind zwei Fälle zu unterscheiden:
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben dann zulässig (§ 34 BauGB), wenn
Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig (§ 35 BauGB), wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und es sich von seiner Art her um ein „privilegiertes“ Vorhaben handelt, für das der Gesetzgeber einen Bedarf im Außenbereich gesehen hat (§ 35 Absatz 1 BauGB). Hierunter fallen zum Beispiel land- oder forstwirtschaftlichen Betriebe, Anlagen für die öffentliche Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen.
Das Baugesetzbuch sieht zwei Stufen für die Beteiligung der Öffentlichkeit im Bebauungsplanverfahren vor: die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, zum anderen die öffentliche Auslegung der Planung mit Gelegenheit zur Äußerung.
Möglichst frühzeitig soll die Öffentlichkeit in den Planungsprozess zum Bebauungsplan mit einbezogen werden. Dies wird zu einem Zeitpunkt der Fall sein, wenn bereits ein Rohkonzept für die Planung vorliegt, das auch die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung schon ausreichend konkret darstellt, die Planung aber gleichzeitig noch flexibel und nicht bis in alle Einzelheiten ausgearbeitet ist. Je nach erwartetem Interesse der Öffentlichkeit wird die Beteiligung als öffentliche Veranstaltung oder in Form einer Darlegung im Amtsblatt der Stadt Karlsruhe mit anschließender zweiwöchiger öffentlichen Auslegung durchgeführt.
Hat der Bebauungsplan einen in sich stimmigen Planungsstand erreicht, wird er dem Gemeinderat zur Entscheidung über die öffentliche Auslegung vorgelegt. Findet der Plan die Billigung des Gemeinderats kann die zweite Stufe der Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgen.
Die öffentliche Auslegung wird mindestens eine Woche vor Beginn im Amtsblatt und in den Amtlichen Bekanntmachungen der Stadt Karlsruhe bekannt gegeben. Der Plan liegt in der Regel für einen Monat im Internet und in den Räumen des Stadtplanungsamts in der Kaiserallee 4, 2. OG, Zimmer 245, zur Einsicht aus.
In dieser Zeit können Stellungnahmen zum Bebauungsplan abgegeben werden. Dies ist schriftlich oder mündlich zur Niederschrift bei der Stadt Karlsruhe – Zentraler Juristischer Dienst – Rathaus am Marktplatz (Zimmer A 223 oder C 321), möglich.
Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat am 27. Juni 2023 eine Änderung der Bekanntmachungssatzung beschlossen, die zum 1. August 2023 in Kraft trat. Die öffentlichen Bekanntmachungen erfolgen durch Bereitstellung im Internet auf der Homepage der Stadt Karlsruhe unter www.karlsruhe.de/bekanntmachungen. Als Tag der Bekanntmachung gilt der Tag der Bereitstellung im Internet.
Der Wortlaut der Bekanntmachungen kann während der Sprechzeiten an der Pforte im Rathaus am Marktplatz, Karl-Friedrich-Straße 10, 76133 Karlsruhe kostenlos eingesehen werden. Dieser kann gegen Kostenerstattung als Ausdruck zur Verfügung gestellt und unter Angabe der Bezugsadresse zugesandt werden.
Soweit spezialgesetzliche Bestimmungen einer öffentlichen Bekanntmachung der Stadt Karlsruhe im Internet entgegenstehen, erfolgt diese durch Einrücken in das Amtsblatt der Stadt Karlsruhe. Dies gilt auch, wenn spezialgesetzliche Bestimmungen eine zusätzliche Bereitstellung im Internet vorsehen. Als Tag der Bekanntmachung gilt der Erscheinungstag des Amtsblattes.
