Hintergrundinformation:
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bauturbo) ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten. Ziel der Gesetzesänderung ist, den Wohnungsbau deutlich zu beschleunigen. Für alle anderen Bauvorhaben, wie etwa gewerbliche Vorhaben, Straßen oder ÖPNV, findet der "Bauturbo" keine Anwendung. Ob und in welchem Umfang Städte und Gemeinden von den neuen Regelungen Gebrauch machen, entscheidet die jeweilige Kommune.
Änderungen des Baugesetzbuches:
1.) Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für Vorhaben zugunsten des Wohnungsbaus
Bislang sah der § 31 Abs. 3 BauGB für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bereits Befreiungsmöglichkeiten von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus im Einzelfall vor. Mit der Neufassung des § 31 Abs. 3 BauGB wird diese Befreiungsmöglichkeit noch einmal deutlich erweitert. Die Befreiung erstreckt sich künftig zusätzlich auf Wohnbauvorhaben, die „im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen“ beurteilt werden können. Die Befreiung muss weiterhin unter Würdigung nachbarlicher Interessen (Rücksichtnahmegebot) mit den öffentlichen Belangen (vergleiche § 1 Abs. 6 und § 1a BauGB, insbesondere Umweltauswirkungen) vereinbar sein.
Die neue Befreiungsvorschrift eröffnet die Möglichkeit, in Straßenzügen durch Aufstockung, Anbauten oder Bauen in zweiter Reihe neuen Wohnraum zu schaffen.
2.) Abweichungen nach § 34 Abs. 3b BauGB für Vorhaben zugunsten des Wohnungsbaus
Mit der Neueinführung des § 34 Abs. 3b BauGB ist nunmehr mit Zustimmung der Gemeinde eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens auch die Neuerrichtung von Wohngebäuden im Einzelfall oder „in mehreren vergleichbaren Fällen“ möglich. Die Abweichungsmöglichkeit war bislang beschränkt auf die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter (Wohn-)Gebäude, § 34 Abs. 3a lit. b) BauGB. Ebenfalls Voraussetzung für eine Anwendung ist die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen. Die Abweichung ist möglich in Bezug auf alle Kriterien des Einfügens (Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise). Einer Abweichung von der Art der Nutzung werden jedoch häufig öffentliche Belange entgegenstehen.
3.) Abweichung nach § 246e BauGB (zeitlich befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau - bis Ende 2030 kann von allen Regeln des BauGB abgewichen werden)
Als weitreichendste Flexibilisierung für die Beschleunigung neuer Wohnraumschaffung wird der neue § 246e BauGB als zeitlich befristete Sonderregelung in das BauGB aufgenommen, der in seiner Anwendung noch über die Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten von § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b BauGB hinausgeht. § 246e BauGB eröffnet weitreichende Möglichkeiten, einzelne Vorhaben zur Wohnraumschaffung trotz entgegenstehender bauplanungs-rechtlicher Vorschriften zuzulassen und so auf die ansonsten erforderliche Aufstellung eines Bebauungsplanes zu verzichten. Aufgrund dieser Wirkung ist § 246e BauGB als Experimentierklausel zunächst nur bis zum 31. Dezember 2030 anwendbar. Im Rahmen des § 246e BauGB können bei Wohnbauvorhaben von den Vorschriften des Baugesetzbuches oder den aufgrund des Baugesetzbuches erlassenen Vorschriften, insbesondere der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in erforderlichem Umfang abgewichen werden. Voraussetzung ist auch hier, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Hat eine Abweichung voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung durchzuführen.
Zu beachten ist, dass in allen Fällen die fachgesetzlichen Vorgaben einzuhalten sind (Abstandsflächen und Gefahrenabwehr nach LBO, Immissionsschutz, Grundwasser- und Bodenschutz, Arten- und Umweltschutz, Hochwasserschutz und Denkmalschutz). Die Abweichungen nach dem "Bauturbo" sind als Ersatz für Bebauungspläne gedacht. Sie können nicht über das hinausgehen, was planbar wäre. Die Grundsätze der Bauleitplanung sind weiterhin einzuhalten.
Zustimmungserfordernis der Gemeinde nach § 36a BauGB
Befreiungen und Abweichungen nach den §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b BauGB und die Anwendung des § 246e BauGB sind unter Berücksichtigung des neu eingeführten § 36a BauGB nur mit Zustimmung der Gemeinde – zusätzlich zu den oben genannten Voraussetzungen – möglich und sichert damit die kommunale Planungshoheit ab. Die Gemeinde kann hiernach ihre Zustimmung erteilen, wenn das Vorhaben mit den kommunalen Vorstellungen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. So ist auch zu berücksichtigen, ob eine Abweichung einen Präzedenzfall für künftige Fälle begründet.
Diese "Zustimmung" fällt nach Einschätzung der Stadtverwaltung grundsätzlich in die Zuständigkeit des Gemeinderats. Durch Änderung der Hauptsatzung wurde die Entscheidung über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB auf den Oberbürgermeister übertragen, er hat die Aufgaben an den Baubürgermeister und das Stadtplanungsamt übertragen. Das gewährleistet, dass die Verwaltung innerhalb der gesetzlichen Fristen entscheidungsfähig ist.
In regelmäßigen Abständen wird dem Planungsausschuss Bericht erstattet. Die nachträgliche Berichterstattung soll für die voraussichtliche Vielzahl der eingehenden „kleineren“ Vorhaben (wie Aufstockungen, Anbauten, Anfragen für ein Einzelvorhaben in zweiter Reihe usw.) erfolgen. Städtebaulich, politisch oder fachspezifisch bedeutsame Vorhaben, bzw. Vorhaben im Außenbereich, sollen dem Planungsausschuss vor Entscheidung vorgestellt und erläutert werden.
Umgang mit gesetzlichen Neuerungen
Die Stadtverwaltung hat einen fachbereichsübergreifenden Vorschlag für den zukünftigen Umgang mit den gesetzlichen Neuerungen ausgearbeitet:
- In einem ersten Schritt sind die Öffentlichkeit und die Bauwirtschaft dafür zu sensibilisieren, frühzeitig mit den zuständigen Fachbehörden in Austausch zu treten, um maßgebliche Rahmenbedingungen bereits vor Einreichung eines Antrags klären zu können und damit eine fristgerechte Beurteilung sicherzustellen. Die entsprechende Information und der Hinweis auf das empfohlene Vorgehen werden zentral über die städtische Website bereitgestellt.
- Für die Beratung und Beurteilung der Vorhaben wurden Leitlinien zur Vereinbarkeit mit den städtebaulichen Zielen, den Kriterien für die Ausübung der Planungshoheit sowie Grundsätze für Zustimmungsbedingungen erarbeitet.
- Als Grundlage für die Überprüfung, ob eine Anwendung möglich ist, sollen neben den vorhandenen Grundsatzbeschlüssen der Stadt, den stadtweiten Plangrundlagen und Satzungen (u.a. Grünsatzung/Baumschutzsatzung, Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen), auch städtebauliche Entwicklungskonzepte wie Rahmenplanungen (z.B. Klimaanpassungsplan, Rahmenplan NW-Stadt), Fachkonzepte (z.B. Höhenentwicklungskonzept), Studien sowie Wettbewerbsergebnisse der Stadt- und Freiraumplanung dienen.
- Darüber hinaus soll die Beurteilung eingehender Anfragen in Anwendung erarbeiteter vorläufiger Kriterien erfolgen und die gewonnenen Erfahrungswerte während einer voraussichtlich einjährigen Pilotphase evaluiert und verfestigt werden. Dies ermöglicht die Entwicklung und ggf. Anpassung des bestehenden Katalogs.
Ausschlusskriterien:
- im Außenbereich (grundsätzlich ausgeschlossen – nur in besonders begründeten Einzelfällen z.B. sinnvoller Arrondierung)
- in Gewerbegebieten (in Mischgebieten nur bei keinen negativen Auswirkungen auf Gewerbetriebe / Gebietserhaltungsanspruch muss jeweils gewahrt bleiben).
Die Erteilung einer Zustimmung kann unter der Bedingung erteilt werden, dass sich der Vorhabenträger verpflichtet, bestimmte Anforderungen einzuhalten, wie zum Beispiel:
- klimagerechter Ausgleich / Begrünungsmaßnahmen
- Verpflichtung zum geförderten Mietwohnungsbau (analog der Anforderungen des Karlsruher Innenentwicklungskonzeptes KAI), Kostenbeteiligung an sozialer Infrastruktur, verbunden mit einer Bauverpflichtung.
Der Gesetzgeber eröffnet die Möglichkeit einer Öffentlichkeitsbeteiligung. Bei relevanten Vorhaben hält die Verwaltung eine Nutzung dieser Option für sinnvoll.
Die vorgenannten Voraussetzungen sollen in der Anwendung zunächst im Einzelfall geprüft werden und die gesammelten Erfahrungswerte – nach voraussichtlich einjähriger praktischer Pilotphase – schließlich in eine gesamtstädtische Strategie münden.
Während dieser ersten Evaluationszeit wird wie oben beschrieben der Planungsausschuss regelmäßig über die fachliche Beurteilung der Anträge unterrichtet.
