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Karlsruhe: Leben und Arbeiten

Informationen zum Ablauf des Sanierungsverfahrens in den Sanierungsgebieten bei Privaten Modernisierungen

Die folgenden Aussagen beziehen sich nur auf Gebäude, die innerhalb eines durch Satzung förmlich festge­setz­ten Sanie­rungs­ge­bie­tes liegen.

Wo erfahre ich die Grenzen des Sanie­rungs­ge­bie­tes?

Die Grenzen des Sanie­rungs­ge­bie­tes sind in den jeweiligen Sanie­rungs­sat­zun­gen bezeichnet und in den jeweiligen Plänen ersicht­lich.(siehe hierzu auch einzelne Sanie­rungs­ge­bie­te)

Welche Maßnahmen werden gefördert?

Es werden bauliche Maßnahmen gefördert, die den Wohnwert von beste­hen­dem Wohnraum verbessern. Dies sind z. B.:

  • Der Einbau von Wärme­schutz-/Isolier­glas­fens­tern (bei bisher wärme­schutz­tech­nisch ungenü­gen­der Vergla­sung)
  • Der Einbau einer Etagen- oder Zentral­hei­zung (bei bisheriger Einzel­ofen­hei­zung)
  • Der Einbau von Bad und WC
  • Grund­riss­än­de­run­gen, um die Wohnver­hält­nisse zu verbes­sern
  • Maßnahmen zur Verbes­se­rung des Wärme- und Schall­schut­zes
  • Weitere Maßnahmen sind denkbar und müssen im Einzelfall besprochen werden

Entschei­dend ist, dass durch die Maßnahme ein Zustan­d/­Stan­dard erreicht wird, der eine deutliche Wohnwert­ver­bes­se­rung bedeutet.

Abzugren­zen ist eine reine Instand­hal­tung (Unter­hal­tung).

Auch die Entsie­ge­lung von Innenhöfen kann gefördert werden.

Welche Maßnahmen werden nicht gefördert?

Isolierte Maßnahmen, die zur reinen Instand­hal­tung/Un­ter­hal­tung des Objektes erfor­der­lich sind, werden nicht gefördert, z. B.:

  • Neue Haus- und Wohnungs­tü­ren
  • Renovie­rung des Treppen­hau­ses
  • Maler­ar­bei­ten in den Wohnungen
  • Fußbo­den­ar­bei­ten
  • Ersetzen alter Fliesen und Sanitär­an­la­gen
  • Balkonsa­nie­rung

Sollten solche Arbeiten im Rahmen von förder­fä­hi­gen Maßnahmen anfallen, können sie u. U. als Folge­ar­bei­ten anteilig gefördert werden.

Wie hoch ist der Zuschuss?

Der Zuschuss beträgt 25 % der anerkann­ten förder­fä­hi­gen Kosten. Die Gewährung der Förderung setzt voraus, dass noch ausrei­chend Haushalts­mit­tel vorhanden sind.

Für welchen Zeitraum besteht diese Förder­mög­lich­keit?

Die Sanie­rungs­pro­gramme haben unter­schied­li­che Laufzeiten (siehe hierzu jeweiliges Sanie­rungs­ge­biet). Bis dahin müssen die Sanie­rungs­maß­nah­men abgeschlos­sen und abgerech­net sein.

Was bedeutet "aner­kannte förder­fä­hi­ge Kosten"?

Das bedeutet, dass die geschätz­ten Kosten der Baumaß­nah­men (Kosten­vor­an­schläge der Handwerks­fir­men) geprüft werden. Dabei ist u. a. zu beachten, dass für bislang unter­las­sene Instand­set­zung ein pauschaler Abzug i. H. v. 10 % der geschätz­ten Kosten erfolgt.

Muss der Zuschuss zurück­ge­zahlt werden?

Nein, es handelt sich hierbei um einen nicht rückzahl­ba­ren Zuschuss. Bei Überschrei­ten bestimm­ter Zuschuss­hö­hen ist die Förderung mit Auflagen verbunden.

Welche Auflagen sind mit der Förderung verbunden?

  • Grund­sätz­lich: In jedem Moder­ni­sie­rungs­ver­trag ist eine Klausel enthalten, die bestimmte sanie­rungs­schäd­li­che Nutzungen ausschließt. Dies sind beispiels­weise: Betrieb von Gaststät­ten, Bars oder barähn­li­chen Einrich­tun­gen, Beher­ber­gungs­be­trieb, Spielsalon, Spielhalle, Bowling­bahn, Diskothek.
  • Ab 10.000 € Zuschuss: Die o. g. Nutzungen werden durch Eintragung einer Dienst­bar­keit grund­buch­recht­lich ausge­schlos­sen.
  • Ab 40.000 € Zuschuss: Für die Dauer von 10 Jahren wird eine Mietpreis­bin­dung auferlegt.
  • Ab 50.000 € Zuschuss: Der Rückzah­lungs­an­spruch auf Grund von etwaigen Vertrags­ver­stö­ßen ist mit einer Grund­schuld zu sichern.

Was muss sonst noch beachtet werden?

Um den Zuschuss zu erhalten, muss der Eigentümer des Hauses/der Eigen­tums­woh­nung einen Moder­ni­sie­rungs­ver­trag mit der Stadt Karlsruhe abschlie­ßen. Dabei ist u. a. zu beachten, dass:

  • mit der Baumaß­nahme noch nicht begonnen wurde (bereits begonnene oder abgeschlos­sene Maßnahmen können nicht gefördert werden); als Beginn gilt bereits der Abschluss eines Lieferungs-/Leis­tungs­ver­tra­ges.
  • eine andere finan­zi­elle Förderung - insbe­son­de­re nach dem Landes­woh­nungs­bau­pro­gramm - nicht gewährt werden kann
  • nach Abschluss der Moder­ni­sie­rung auf dem restlichen Grundstück bzw. Wohnungs­ei­gen­tum keine wesent­li­chen Mängel mehr bestehen
  • bei Bedarf, für Mieter, die sanie­rungs­be­dingt umziehen müssen, eine angemes­sene Ersatz­woh­nung zur Verfügung steht
  • die anerkann­ten, förder­fä­hi­gen Kosten bei Gebäu­den/Woh­nun­gen mindestens 10.000,-- € betragen
  • die Baumaß­nah­men grund­sätz­lich innerhalb eines Jahres abgeschlos­sen werden (ggf. Bildung von Bauab­schnit­ten)

Was sind "wesent­li­che Mängel"?

Ziel der Sanierung ist es, die Wohnungen an zeitge­mä­ße technische, hygie­ni­sche und funktio­nelle Ansprüche im Wohnungs­bau anzuglei­chen. Der Gebrauchs­wert der Wohnungen soll nachhaltig erhöht werden.

Die Stadt Karlsruhe hat drei Mängel festgelegt, die nach einer Moder­ni­sie­rung nicht mehr vorliegen dürfen:

  • Einfach­glas­fens­ter
  • Holz Kohle-/Öl-Einzelö­fen
  • Bad/WC außerhalb der Wohnung

Diese Mängel sind bei einer Moder­ni­sie­rung grund­sätz­lich in allen Wohnungen eines Gebäudes, die sich im Besitz eines Eigen­tü­mers befinden, zu beseitigen.

Werden auch Eigen­leis­tun­gen gefördert?

Nein, Eigen­leis­tun­gen des Bauherrn werden nicht gefördert. Plane­ri­sche und kaufmän­ni­sche Eigen­leis­tun­gen werden ebenfalls nicht gefördert.

Wie läuft das Verfahren?

Nach einer ersten (auch telefo­ni­schen) Beratung erfolgt ein Ortstermin. Hier wird zusammen mit dem Eigentümer, ggf. auch dessen Archi­tek­ten oder Handwerker, der Umfang und die Förder­fä­hig­keit der geplanten Maßnahmen vor Ort besprochen. Der Zugang zu den betrof­fe­nen Wohnungen sollte möglich sein.

Nach dieser Festlegung holt der Bauherr für jedes betroffene Gewerk zwei vonein­an­der unabhän­gi­ge Kosten­vor­an­schläge ein. Diese reicht er zusammen mit dem Antrag auf Förderung bei der Verwaltung ein.

Nach Prüfung der Unterlagen wird von der Verwaltung ein Moder­ni­sie­rungs­ver­trag ausge­fer­tigt und in zwei Ausfer­ti­gun­gen an den Bauherrn gesandt. Dieser schickt alle zwei Ausfer­ti­gung nach Unter­schrift wieder zurück.

Nach Gegen­zeich­nung durch die Verwaltung erhält der Bauherr seine Ausfer­ti­gung zurück. Nun können die Aufträge an die Handwerker erteilt werden.

Nach Abschluss der Arbeiten (bei umfang­rei­chen Sanie­run­gen auch nach Bauab­schnit­ten) reicht der Bauherr Rechnungen und Zahlungs­nach­weise bei der Verwaltung ein. Für die bereits angefal­le­nen und bezahlten Rechnungen kann die Förderung als Abschlags­zah­lung ausbezahlt werden. Hierbei erfolgt ein Sicher­heits­ab­schlag i. H .v. 30 %, der erst zusammen mit der Schluss­zah­lung überwiesen wird.

Nach Beendigung aller vertrag­lich verein­bar­ten Arbeiten erfolgt eine Schluss­ab­nahme durch die Verwaltung. Die letzten Rechnungen und Zahlungs­nach­weise werden vorgelegt, der verein­barte Zuschuss wird ausbezahlt.

Erfor­der­li­che Eintra­gun­gen im Grundbuch müssen vor der ersten Auszahlung erfolgt sein.

Was steht in diesem Moder­ni­sie­rungs­ver­trag?

Dieser Vertrag enthält die Verpflich­tung des Eigen­tü­mers die festge­leg­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men in einem definier­ten Zeitraum (in der Regel innerhalb eines Jahres) vollstän­dig durch­zu­füh­ren und ggf. verein­bar­te Auflagen zu akzep­tie­ren. Die Stadt verpflich­tet sich den verein­bar­ten Zuschuss zu gewähren. Diverse Klauseln sichern die Einhaltung dieser Verpflich­tun­gen ab.

Gibt es auch steuer­li­che Möglich­kei­ten?

In förmlich festge­setz­ten Sanie­rungs­ge­bie­ten können anfallende Herstel­lungs­kos­ten für Moder­ni­sie­rungs- Instand­set­zungs­maß­nah­men nach § 7 h bzw. § 10 f Einkom­mens­steu­er­ge­setz abgeschrie­ben werden. Auch hierzu ist vor Beginn der Maßnahmen eine schrift­li­che Verein­ba­rung mit der Stadt Karlsruhe erfor­der­lich.

Wegen der Komple­xi­tät der Materie empfiehlt sich eine Abstimmung mit dem Steuer­be­ra­ter oder dem Finanzamt.

Abschlie­ßen­des:

Diese Infor­ma­tio­nen sind bewusst allgemein gehalten und dienen nur einer ersten groben Orien­tie­rung. Detail­fra­gen können nur am konkreten Einzelfall erörtert werden. Aus dieser Zusam­men­stel­lung können keinerlei Rechts­an­sprü­che abgeleitet werden, es gilt immer die Verein­ba­rung am konkreten Objekt. Änderungen im Ablauf des Verfahrens oder den Förder­be­din­gun­gen sind vorbe­hal­ten!

 

Bei Fragen wenden Sie sich an

Stadt­pla­nungs­amt
Telefon 0721 133-6101
Telefax 0721 133-6109
E-Mail:stpla@­karls­ruhe.de