Karlsruhe: Leben und Arbeiten

Infor­ma­tio­nen für Wohnungs- und Hausei­gen­tü­mer in förmlich festge­leg­ten Sanie­rungs­ge­bie­ten in Karlsruhe

Wichtigste Voraus­set­zung für die Förderung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men in Wohnungen oder Gebäuden ist deren Lage in einem förmlich festge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet. Die Sanie­rungs­ge­biete und ihre Grenzen sind in der jeweiligen vom Gemein­de­rat beschlos­se­nen Sanie­rungs­sat­zung bezeichnet und im dazuge­hö­ri­gen Plan ersicht­lich.

Rechtliche Auswir­kun­gen für die Grund­stücke im Sanie­rungs­ge­biet

In den Sanie­rungs­ge­bie­ten gelten für die Grund­stücke besondere gesetz­li­che Vorschrif­ten: Insbe­son­dere die Veräu­ße­rung und Belastung sowie auch die Nutzungs­än­de­rung eines Grund­stücks stehen unter dem Vorbehalt der Geneh­mi­gung durch die Stadt.

Nach förmlicher Festlegung eines Sanie­rungs­ge­bie­tes werden die vom Geltungs­be­reich erfassten Grund­stücke von Amts wegen mit einem „Sanie­rungs­ver­merk“ versehen. Dies erfolgt ohne Zutun der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und wird ebenso nach Beendigung des Sanie­rungs­ver­fah­rens wieder gelöscht.

Welche Maßnahmen werden gefördert?
Grund­sätz­lich werden bauliche Maßnahmen gefördert, die den Wohnwert von beste­hen­dem Wohnraum verbessern.
Beispiele:

• Einbau von Isolier­glas­fens­tern (bei bisher wärme­schutz­tech­nisch ungenü­gen­der Vergla­sung)
• Einbau einer Etagen- oder Zentral­hei­zung (bei bisheriger Einzel­ofen­hei­zung)
• Einbau von Bad und WC
• Maßnahmen zur Verbes­se­rung des Wärme- und Schall­schut­zes
• Grund­riss­än­de­run­gen, um die Wohnver­hält­nisse zu verbessern

Bei Eigen­leis­tun­gen können die erfor­der­li­chen Materi­al­kos­ten berück­sich­tigt werden. Auch die Entsie­ge­lung und Neuanlage von Innenhöfen kann gefördert werden.

Ziel der Sanierung ist es, die Wohnungen an zeitge­mä­ße technische, hygie­ni­sche und funktio­nelle Ansprüche anzuglei­chen. Der Gebrauchs­wert der Wohnungen soll nachhaltig erhöht, der Verbrauch von Energie reduziert werden.

Nach einer Moder­ni­sie­rung dürfen nachfol­gende Mängel nicht mehr vorliegen:

• Einfach­glas­fens­ter
• Holz-/Kohle-Einzelöfen
• Bad / WC außerhalb der Wohnung

Welche Maßnahmen werden nicht gefördert?

Isolierte Maßnahmen, die zur reinen Instand­hal­tung/Un­ter­hal­tung erfor­der­lich sind, werden nicht gefördert.
Beispiele:

• Renovie­rung des Treppen­hau­ses
• Maler­ar­bei­ten in den Wohnungen
• Fußbo­den­ar­bei­ten
• Ersetzen alter Fliesen und Sanitär­an­la­gen
• Balkonsa­nie­rung

Sollten solche Arbeiten im Rahmen von förder­fä­hi­gen Maßnahmen anfallen, können sie u. U. als Folge­ar­bei­ten anteilig gefördert werden.

Wie hoch ist der Zuschuss?
Der Zuschuss beträgt 25 % der als förder­fä­hig anerkann­ten Kosten. Er ist nicht zurück zu zahlen. Bei Überschrei­ten bestimmter Zuschuss­hö­hen ist die Förderung mit Auflagen verbunden. Zuschuss-Voraus­set­zung ist allerdings, dass noch ausrei­chend Haushalts­mit­tel vorhanden sind.

Als „förder­fä­hig“ gelten die Kosten der Baumaß­nah­men (Kosten­vor­an­schläge der Handwerks­fir­men). Sie werden von der Verwaltung gegen­ge­rech­net. Dabei ist zu beachten, dass

• beim Ausstat­tungs­grad der Standard­ka­ta­log Objekt­s­a­nie­rung zugrunde gelegt wird
• dennoch ein darüber hinaus gehender Standard verwirk­licht werden kann, die Mehrkosten aber nicht förder­fä­hig sind
• für unter­las­sene Instand­set­zung ein pauschaler Abzug i. H. v. 10 % der geschätz­ten Kosten erfolgt.

Bei der Sanierung von Innenhöfen steht die Entkernung und Entsie­ge­lung sowie die anschlie­ßende Begrünung (Schaf­fung von Räumen mit Aufent­halts­qua­li­tät für Bewoh­ne­rin­nen und Bewohner der Wohnungen) im Vorder­grund. Entkernung bedeutet den Abriss von entbehr­li­chen, nicht unter Denkmal­schutz stehenden Neben­ge­bäu­den, ehemaligen Werkstät­ten, Lagern und Schuppen. Entsiegeln bedeutet das Entfernen von Beton- und Asphalt­flä­chen. Diese Maßnahmen werden zu 100 % gefördert!

Anschlie­ßend sollen die Flächen mit versi­cke­rungs­fä­hi­gen Belägen (Rasen, Kies, Rasen­git­ter­steine u. a.) versehen und mit Bäumen, Sträuchern, Stauden usw. begrünt werden. Zur funktio­nel­len Gestaltung des Hofes können Sitzbe­rei­che, Fahrrad­stän­der, Müllton­nen­über­da­chun­gen, Rankhilfen u. a. integriert werden. Hierfür beträgt die Förderung 25 %. Der Minde­st­auf­wand, ab dem erst eine Förderung möglich ist, liegt bei 5.000 Euro.

Neben den Maßnahmen im Rahmen der Hofsa­nie­rung werden auch Fassa­den­be­grü­nun­gen im Straßen­be­reich sowie die Begrünung von Dächern (Gebäuden und Garagen) gefördert. Der Förder­satz beträgt ebenfalls 25 %.

Was ist der „Stan­dard­ka­ta­log Objekt­s­a­nie­rung“?
Dieser Katalog lehnt sich am Standard des sozialen Wohnungs­baus an und beschreibt die künftige Ausstat­tung der Wohnge­bäude und den Ausstat­tungs­grad der Wohnungen. Er bildet die Obergrenze der Förder­fä­hig­keit. Dies bedeutet, dass keine Luxussa­nie­run­gen gefördert werden, wohl aber ein ausrei­chen­der zeitge­mä­ßer Standard. Dieser Katalog wird bei konkre­ti­sier­ter Planung ausge­hän­digt; er ist Bestand­teil des Moder­ni­sie­rungs­ver­tra­ges.

Welche Auflagen sind mit der Förderung verbunden?
Im Moder­ni­sie­rungs­ver­trag werden grund­sätz­lich sanie­rungs­schäd­li­che Nutzungen ausge­schlos­sen, wie beispiels­weise

• der Betrieb von Gaststät­ten, Bars oder barähn­li­chen Einrich­tun­gen,
• Beher­ber­gungs­be­trieb (z. B. Stunden­ho­tel)
• Betrieb eines Spiel­sa­lons oder einer Spielhalle
• Betrieb einer Diskothek

Was muss sonst noch beachtet werden?
Zum Abschluss eines Moder­ni­sie­rungs­ver­tra­ges durch Haus-/Wohnungs­ei­gen­tü­mer/in mit der Stadt Karlsruhe ist zu beachten, dass

• mit der Baumaß­nahme noch nicht begonnen wurde
• eine andere Förderung nicht gewährt werden kann
• nach Ende der Moder­ni­sie­rung keine wesent­li­chen Mängel mehr bestehen
• die Baumaß­nah­men innerhalb eines Jahres abgeschlos­sen werden (ggfs. Bildung von Bauab­schnit­ten)

Verfahren
Nach einer ersten (auch telefo­ni­schen) Beratung erfolgt ein Ortstermin. Hier wird zusammen mit dem/der Eigen­tü­mer/in, ggfs. auch mit Archi­tek­ten oder Handwerker, der Umfang und die Förder­fä­hig­keit der geplanten Maßnahmen vor Ort besprochen. Der Zugang zu den betrof­fe­nen Wohnungen sollte möglich sein. Nach dieser Festlegung sind für jedes betroffene Gewerk zwei vonein­an­der unabhän­gi­ge Kosten­vor­an­schläge einzuholen und dem Antrag auf Förderung beizufügen.

Nach Prüfung der Unterlagen geht ein Moder­ni­sie­rungs­ver­trag (2-fach) an den/die Eigen­tü­mer/in. Nach Unter­schrift werden alle Ausfer­ti­gun­gen zurück gesandt; nach Gegen­zeich­nung durch die Verwaltung erhält der/die Eigen­tü­mer/in sein/ihr Exemplar des Vertrages. Nun können die Aufträge an die Handwerker erteilt werden.

Nach Abschluss der Arbeiten (ggfs. nach Bauab­schnit­ten) sind Rechnungen und Zahlungs­nach­weise bei der Verwal­tung einzu­rei­chen. Für bereits angefal­lene und bezahlte Rechnungen kann die Förderung als Abschlags­zah­lung ausbezahlt werden. Hierbei erfolgt ein Sicher­heits­ab­schlag von 30 %, der erst zusammen mit der Schluss­zah­lung überwiesen wird. Nach Beendigung aller vertrag­lich verein­bar­ten Arbeiten erfolgt eine Schluss­ab­nahme. Die letzten Rechnungen und Zahlungs­nach­weise werden vorgelegt, der verein­barte Zuschuss wird ausbezahlt. Erfor­der­li­che Eintra­gun­gen im Grundbuch (siehe Auflagen) müssen vor erster Auszahlung erfolgt sein.

Die Sanierung von Höfen wird nur dann gefördert wenn in den Wohnungen auf dem Grundstück keine wesent­li­chen Mängel mehr vorhanden sind. Bei einem Ortstermin zusammen mit dem Garten­bau­amt und dem/der Eigen­tü­mer/in werden deren Wünsche erörtert. Der daraufhin unter Berück­sich­ti­gung der städti­schen Ziele erstellte Gestal­tungs­plan ist Grundlage für die Einholung der Kosten­vor­an­schläge und des Moder­ni­sie­rungs­ver­tra­ges.

Was steht im Moder­ni­sie­rungs­ver­trag?
Dieser Vertrag enthält die Verpflich­tung des/der Eigen­tü­mer­s/in, die festge­leg­ten Maßnahmen in der Regel innerhalb eines Jahres vollstän­dig durch­zu­füh­ren und ggfs. verein­barte Auflagen zu akzep­tie­ren. Die Stadt verpflich­tet sich den verein­bar­ten Zuschuss zu gewähren. Diverse Klauseln sichern die Einhaltung dieser Verpflich­tun­gen ab.

Gibt es auch steuer­li­che Möglich­kei­ten?
In förmlich festge­setz­ten Sanie­rungs­ge­bie­ten können anfallende Moder­ni­sie­rungs­kos­ten nach § 7h bzw. § 10f Einkom­mens­steu­er­ge­setz über 10 bzw. 12 Jahre abgeschrie­ben werden. Für Denkmale besteht diese Möglich­keit nach § 7i bzw. § 10 Einkom­mens­steu­er­ge­setz.

Hierzu ist vor Beginn der Maßnahmen eine schrift­li­che Verein­ba­rung mit der Stadt Karlsruhe erfor­der­lich. Wegen den Beson­der­hei­ten des Steuer­rechts wird eine Beratung beim Finanzamt oder durch einen Steuer­be­ra­ter empfohlen. Für welchen Zeitraum besteht die Förder­mög­lich­keit?
Die Laufzeit eines Sanie­rungs­pro­gramms beträgt in der Regel 8 Jahre. Bis dahin müssen die vertrag­lich zu verein­ba­ren­den Sanie­rungs­maß­nah­men abgeschlos­sen sein.

Abschlie­ßen­des
Diese Infor­ma­tio­nen sind bewusst allgemein gehalten und dienen nur einer ersten groben Orien­tie­rung. Detail­fra­gen müssen erörtert werden. Aus dieser Zusam­men­stel­lung können keinerlei Rechts­an­sprü­che abgeleitet werden; es gilt immer die konkrete Moder­ni­sie­rungs­ver­ein­ba­rung.

Änderungen im Ablauf des Verfahrens oder den Förder­be­din­gun­gen sind vorbe­hal­ten.